서울시는 최근 송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 등 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제하며 부동산 시장에 새로운 변화를 예고했습니다. 이번 조치는 부동산 시장의 정상화를 촉진하고, 거래 활성화를 유도하기 위한 정책적 결정으로 평가됩니다.
그러나 토지거래허가제 해제가 집값 상승을 촉진할 것이라는 기대와 함께, 장기적으로 시장에 미칠 영향에 대한 다양한 해석이 나오고 있습니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역이란 부동산 투기를 방지하고 시장 안정을 도모하기 위해 일정 지역 내에서 토지 거래를 제한하는 제도입니다.
‘토지거래허가제’는 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위한 것으로 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등 거래 시 관할 구청장으로부터 사전허가를 받아야 합니다. 주택은 2년간 실거주 목적인 매매만 허용합니다.
현재 서울 시내 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 대치동·삼성동·청담동(강남구)과 잠실동(송파구) 등 국제교류복합지구 일대(14.4㎢) / 압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축‧재개발 단지(4.58㎢) / 신속통합기획 및 공공 재개발 후보지(7.75㎢) 등 총 65.25㎢ 규모입니다.
허가를 받기 위해서는 실수요 목적(예: 거주, 사업 운영 등)이 입증되어야 하며, 일정 기간(보토통 2~5년) 동안 해당 목적에 맞게 사용해야 합니다. 이를 위반할 경우 계약이 무효화되거나 과태료, 강제 매각 등의 처분을 받을 수 있습니다.
서울시 토지거래허가구역 해제의 배경
서울시는 최근 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 및 송파구 잠실동의 일부 지역에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제한다고 발표했습니다. 이는 국제교류복합지구(GCB) 인근의 주요 지역에서 규제를 완화하여 부동산 거래를 활성화하고자 하는 조치입니다.
서울시는 2차 도시계획위원회를 개최하여 이와 같은 결정을 승인했으며, 이에 따라 해당 지역 내 아파트 305곳 중 291곳이 토지거래허가구역에서 해제되었습니다.
이번 조치는 부동산 시장의 안정성과 유동성을 높이는 것을 목표로 하며, 2027년까지 서울 내 지정된 59개 지역의 토지거래허가구역을 점진적으로 해제할 계획입니다.
토지거래허가구역 해제의 주요 내용과 적용 대상
토지거래허가구역이란 부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 이번 조치를 통해 해제된 지역은 다음과 같습니다.
강남구 삼성동, 대치동, 청담동: 강남권 핵심 지역으로, 국제교류복합지구와 인접해 부동산 시장에서 높은 관심을 받는 지역입니다.
송파구 잠실동: 롯데월드타워와 잠실종합운동장 등 핵심 인프라가 밀집한 지역으로, 지속적인 개발이 이루어지는 곳입니다.
그러나 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등 주요 재건축 및 재개발 단지는 여전히 토지거래허가구역으로 유지됩니다. 이는 해당 지역이 재건축 기대감으로 인해 투기 수요가 유입될 가능성이 높기 때문입니다.
토허제 해제가 부동산 시장에 미치는 영향
단기적인 가격 상승 압력
토지거래허가구역 해제로 인해 해당 지역의 거래가 활성화될 가능성이 큽니다. 특히, 잠실·삼성·대치·청담지역은 신축 아파트가 많아 수요가 꾸준한 편이며, 규제 완화 이후 매수세가 증가할 수 있습니다.
전문가들은 실거주 의무 조건이 사라짐으로써 갭투자가 다시 가능해지고, 전세가율이 높은 신축 아파트를 중심으로 투자 수요가 늘어날 가능성이 크다고 전망합니다. 이에 따라 단기적으로 매매가격 상승이 예상됩니다.
전세시장 안정화 가능성
그동안 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 실거주 의무 조건으로 인해 전세 매물이 줄어드는 현상이 나타났습니다. 하지만 이번 해제를 통해 전세 물량이 증가할 가능성이 있으며, 이에 따라 전세가격이 안정될 수도 있습니다. 이는 임대차 시장의 유동성을 회복하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
장기적인 시장 정상화 기대
장기적으로는 부동산 시장의 정상화가 기대됩니다. 토지거래허가구역 해제 이후 초기에는 매수세가 증가하면서 가격이 상승할 수 있지만, 시간이 지남에 따라 시장이 안정적인 흐름을 찾을 것으로 보입니다. 또한, 서울시는 2027년까지 순차적으로 토지거래허가구역을 해제할 방침이므로, 점진적인 시장 개방 효과가 나타날 것입니다.
규제 완화에도 불구하고 남아있는 변수들
토지거래허가구역 해제에도 불구하고 강남권은 여전히 투기과열지구로 지정되어 있어 대출 규제가 지속됩니다. 또한, 추가적으로 시행될 스트레스 DSR 3단계, 국내외 경제 불확실성 등 다양한 변수들이 남아 있어 해제 효과가 제한적으로 작용할 가능성이 있습니다.
특히, 미국 연방준비제도(Fed)의 금리 정책, 국내 경제 성장률 둔화 등의 외부 요인도 부동산 시장에 영향을 미칠 것입니다. 따라서 단기적인 가격 상승이 예상되지만, 장기적으로는 신중한 접근이 필요합니다.
향후 전망과 정책적 고려 사항
서울시는 2027년까지 순차적으로 토지거래허가구역을 해제할 계획이므로, 앞으로도 부동산 시장의 변화를 주시할 필요가 있습니다.
향후 정책 방향과 시장의 반응을 고려했을 때 다음과 같은 사항들이 주요한 쟁점이 될 것입니다.
공급 확대와 규제 완화의 균형 : 단순한 규제 완화뿐만 아니라, 주택 공급을 늘리는 정책이 병행되어야 합니다.
실수요자 보호 정책 강화 : 갭투자 등의 투기 수요가 늘어날 경우 실수요자 보호를 위한 대책이 필요합니다.
전세 시장 안정화 : 전세 시장의 안정성을 높이기 위해 임대차 3법 개정과 같은 제도적 보완이 요구될 수 있습니다.
결론적으로, 이번 토지거래허가구역 해제는 서울 부동산 시장의 유동성을 증가시키고, 전세 시장의 안정을 유도할 수 있는 긍정적인 측면이 있지만, 단기적인 가격 상승 가능성과 투기 수요 유입 등의 부작용도 신중히 고려해야 할 것입니다. 이에 따라 정부는 장기적인 시각에서 부동산 정책을 수립하고, 시장의 안정성을 확보하는 노력이 필요합니다.